Nebenkosten
Hierunter fallen alle zur Kaltmiete zu zahlenden Kosten, egal ob hierfür eine
Vorauszahlung erhoben wird. Voraussetzung dafür, dass Nebenkosten zu zahlen sind,
ist die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Denn das Gesetz ist eindeutig:
Die Nebenkosten sind vom Vermieter zu tragen. Dementsprechend muss zunächst
geklärt werden, welche Kosten von dem Vermieter neben der Kaltmiete erhoben
werden können. In der Regel wird dies durch einen schriftlichen Mietvertrag
zwischen Vermieter und Mieter vereinbart. Hier werden dann im Idealfall die Nebenkosten
einzeln aufgeführt. Auf den Mieter umlegbare Nebenkosten wären zum Beispiel:
| Grundsteuer | Beleuchtung/Allgemeinstrom |
| Wasserversorgung und Entwässerung | Schornsteinreinigung |
| Aufzug | Sach- und Haftpflichtversicherung |
| Straßenreinigung | Gemeinschafts-Antennenanlage/ |
| Müllbeseitigung | Breitbandkabelanschluss |
| Hauswart und Gebäudereinigung | Sonstige Betriebskosten |
| Schneebeseitigung | Heizung und Warmwasser |
| Gartenpflege | Sonstige warme Betriebskosten |
Die Rechtsprechung zu den einzelnen Nebenkostenpositionen ist nahezu
unüberschaubar und eine Rechtsberatung bei Ungereimtheiten in der
Nebenkostenabrechnung zu empfehlen.
Grundsätzlich gilt jedoch:
Die Nebenkostenabrechnung muss für den Laien nachvollziehbar und
verständlich sein. Die Abrechnung sollte also so ausführlich
und erklärend sein, dass zumindest die auf den Mieter berechneten
Beträge von dem Mieter selbst nachvollzogen werden können.
Sollte dies nicht der Fall sein, so wird sich die weitere Klärung
entweder durch eine –möglichst schriftliche- Nachfrage bei der
Verwaltung erreichen lassen oder durch eine Rechtsberatung mit einer
eventuell erforderlichen Vertretung gegenüber der Hausverwaltung.
Anhaltspunkt für eine falsche Nebenkostenabrechnung kann auch die
Höhe der Nebenkosten sein. Der Deutsche Mieterbund hat einen
Betriebskostenspiegel aufgestellt. Hiernach lagen die Nebenkosten im
Jahr 2007 im Bundesdurchschnitt bei bis zu 2,78 EUR je Quadratmeter im Monat.
Für Berlin lag der Mittelwert bei bis zu 3,07 EUR je Quadratmeter, laut
Betriebskostenspiegel 2007 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.
Auch ein starker Kostenanstieg gegenüber den Vorjahren kann ein
Fehler darstellen, wenn der Vermieter für den Kostenanstieg keine
nachvollziehbare Erklärung abgeben kann. Für diesen Fall hat der
Vermieter die Kosten selber zu tragen. Von einem starken Kostenanstieg ist
in der Regel auszugehen, wenn die Erhöhung mindestens 10% beträgt
(Kammergericht, NZM 2006, 294).
Gemäß der Betriebskostenverordnung gehören zu den
Betriebskosten nicht:
- die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte
und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht,
- der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit,
- die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des
Jahresabschlusses und die Kosten für die Gebäudeführung
(Verwaltungskosten);
- die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des
bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die
durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder
sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und
Instandsetzungskosten).